Китай най-накрая се опитва да разреши жилищната си криза


Повече от година след като един от най-големите предприемачи на недвижими имоти в Китай започна колапс, проблемите обхванаха градове в цялата страна. Десетки други строителни предприемачи също са пропуснали плащанията по дълга си, продажбите на нови жилища са намалели, а строителните кранове са спрели на много обекти.

Тази седмица китайското правителство, което досега стоеше до голяма степен встрани от срива на жилищния сектор в страната, предприе най-решителните си стъпки досега, за да се опита да минимизира щетите от сътресенията, които обхванаха China Evergrande Group, най-задлъжнелата в света разработчик и много от неговите конкуренти.

Развитието на недвижимите имоти играе огромна роля в китайската икономика, представлявайки около една четвърт от икономическото производство и една четвърт от банковите заеми. Жилищата представляват поне три пети от активите на домакинствата в Китай и много китайци смятат апартаментите за единствения надежден начин за изграждане на богатство.

Тази седмица намесата на правителството придоби по-голяма спешност, тъй като Случаите на Covid-19 достигат рекордни нива. Инфекциите предизвикаха нова вълна от строги блокирания, които прекъсват фабрики и други бизнеси, намаляват разходите на потребителите и не позволяват на купувачите на жилища да посещават изложбени зали на жилищни комплекси. Това допълнително обтегна икономика, която вече е под сериозен натиск.

Кабинетът на Китай призова късно в сряда банките, повечето от които са държавни, да отпускат повече пари за завършване на недовършени апартаменти, следвайки подобна директива на регулаторите, издадена часове по-рано. Китайската централна банка, Народната банка на Китай и главният банков регулатор кодифицираха 16 мерки в същия ден, за да гарантират, че разработчиците могат да заемат достатъчно пари от банки и инвеститори в облигации и могат да отложат изплащането, когато е необходимо. А в петък вечерта централната банка намали със 70 милиарда долара парите, които търговските банки в страната са длъжни да държат за спешни случаи, освобождавайки ги да отпускат тези пари вместо това.

Филиал на централната банка се съгласи по-рано този месец да гарантира изплащането на нови облигации, емитирани от някои от по-малко затруднените предприемачи на недвижими имоти, като на практика гарантира на инвеститорите, че е безопасно да отпускат заеми на компаниите.

Министерството на финансите въведе данъчни облекчения за хората, които купуват нов дом в рамките на една година след продажбата на предишния.

Действайки по инструкции на кабинета и банковите регулатори, най-големите банки в Китай отпуснаха кредитни линии тази седмица на големи предприемачи. Индустриалната и търговска банка на Китай обяви в четвъртък, че е издала кредитни линии на обща стойност 91 милиарда долара на 12 разработчици. Bank of Communications даде кредитна линия от 14 милиарда долара на Vanke, най-големият разработчик в Китай.

Yi Gang, управителят на централната банка, заяви, че правителството е готово да използва инструментите на своята политика, за да стабилизира огромния сектор на недвижимите имоти в страната.

„Жилищният сектор в Китай е свързан с много индустрии нагоре и надолу по веригата, така че здравословното му развитие е от голямо значение за цялостната икономика“, каза г-н И в реч в понеделник.

Финансовите регулатори в Китай са под натиск да възстановят общественото доверие в сектора на недвижимите имоти. Вътрешни и международни инвеститори продават облигации и други активи и изнасят пари от страната, тъй като продължават да се тревожат за икономиката, която се очаква да нарасне едва половината от целта на Пекин от 5,5% тази година. Нарастват спекулациите, че Си Дзинпин, лидерът на Китай, може да повиши данъците за богатите, за да плати повече социални разходи.

Цените на облигациите паднаха тази есен по време на търговията в Шанхай, което повиши доходността и направи по-скъпо вземането на заеми за предприемачите без държавна помощ. Леко регулираните фондове за управление на богатството, много от които използват пари назаем, за да правят големи залози на пазарите на облигации, видяха инвеститори да изтеглят големи суми – още един знак за широкото финансово напрежение, което също засяга жилищата.

Точно както здравната политика на Китай е останала негъвкава „нулев Covid“ позиция на блокиране и масово тестване жилищната политика на Китай също е в задънена улица. Твърдите позиции, заети от г-н Си, усложниха разрешаването на жилищната криза и политиката срещу Covid.

Със спада на износа в момента и слабите потребителски разходи по време на широкоразпространените блокировки срещу Covid, икономиката е още по-зависима от жилищата.

„Да спасиш пазара на имоти означава да спасиш икономиката“, каза Хан Сююн, доцент по икономика в университета Цинхуа, в онлайн анализ.

В жилищното строителство решаващият въпрос е дали правителството трябва отново да толерира хората, които използват жилищните инвестиции като начин да правят пари, а не просто като място за живеене. Г-н Си обяви през 2016 г., че „жилището е за подслон, а не за спекулации“, идея, която стана правителствена политика преди две години. Жилищното министерство на страната наложи политика на „три червени линии“, която постави предпазни огради около това колко предприемачи могат да заемат.

Целта беше да се попречи на разработчиците да вземат прекомерни заеми и да инвестират парите в спекулативни проекти, като същевременно се ограничават банките да отпускат твърде много заеми. Преминаването дори на една червена линия оказва натиск върху разработчиците да започнат да изплащат дълга си и това бързо натоварва финансите им.

Министерството на жилищното строителство остави политиката на трите червени линии в сила, въпреки че поне три дузини предприемачи на недвижими имоти са пропуснали плащания по една или повече облигации, главно задгранични облигации.

Пазарът на жилища в Китай вече беше надут и можеше да се срине дори без по-строгата политика, смятат някои анализатори, след като цените на жилищата скочиха през последния четвърт век.

Oxford Economics изчисли тази седмица, че цените на новопостроените домове в Китай са достигнали 8,5 пъти средния разполагаем доход на домакинствата миналата година. В Съединените щати това съотношение достигна своя връх от 5,8 пъти през 2007 г., преди балонът на жилищата в САЩ да се спука.

Някои икономисти казват, че г-н Си е бил прав, като се обърна към спекулациите, но че отговорът на политиката трябва да бъде по-внимателно изработен.

„Въпреки че посоката на политиката „жилищата са за живеене, а не за спекулации“ е правилна, прилагането на политиката може да изисква фина настройка в светлината на пазарните условия“, Жу Нинг, заместник-декан на Шанхайския институт за напреднали финанси, казах.

Избликът на регулаторна дейност тази седмица може да отбележи началото на тази фина настройка.

Филиал на централната банка започна да предоставя гаранции за облигации на стойност 35 милиарда долара, които ще бъдат емитирани от предприемачите на недвижими имоти в страната. Държавните гаранции ще позволят на предприемачите да продават нови облигации при ниски лихвени проценти на контролираните от държавата банки.

След това постъпленията от новите облигации ще бъдат използвани за погасяване или обратно изкупуване на съществуващи облигации. Целта е да се облекчат високите лихвени разходи, пред които са изправени разработчиците.

Съгласно друга от мерките, публикувани тази седмица, Китайската банкова и застрахователна регулаторна комисия отделно каза на банките, че могат да забавят събирането на лихви и плащания по главници от предприемачите на недвижими имоти с една година. Това отлагане позволява на търговската банкова система на Китай да избегне записването на голяма вълна от проблемни заеми, което иначе би намалило печалбите.

Министерството на жилищното строителство започна да разрешава на местните власти да премахнат своите обширни ограничения върху това кой може да купува апартаменти. Много градове са обезсърчавали инвеститорите извън града да купуват жилища досега, за да направят апартаментите по-евтини за дългогодишните жители.

И накрая, Министерството на финансите на Китай одобри временно данъчно облекчение, предназначено да гарантира, че инвеститорите държат парите си на пазара на имоти. Правилото гласи, че 20-процентният данък върху печалбите от продажба на недвижим имот може да бъде избегнат, ако приходите от продажбата бъдат инвестирани в друго придобиване на недвижим имот в рамките на 12 месеца.

Данъчното облекчение, което наподобява т. нар. Раздел 1031 данъчна разпоредба за инвеститорите в недвижими имоти в Съединените щати, изтича в края на следващата година. Целта е да насърчи хората, които имат големи печалби в стойността на домовете си, да търгуват с по-нови и по-големи апартаменти. Това може да помогне за съживяването на поне част от огромната строителна индустрия в Китай.

По-дългосрочният проблем е, че огромното движение на селските жители към градовете, което започна през 80-те години на миналия век, се забави, тъй като селата бяха изтощени от хора, докато раждаемостта в страната се срина. Oxford Economics изчисли тази седмица, че търсенето на жилища е било 8 милиона единици годишно от 2010 до 2019 г., но ще спадне до само 4,6 милиона годишно от следващата година до 2030 г.

Дилемата за Пекин се състои в това как да управлява упадъка на строителната индустрия и много свързани индустрии, от стомана и цимент до мебели и перални машини.

Строителният сектор „трябва да се свие“, каза Джордж Магнус, сътрудник в Китайския център към Оксфордския университет. „Въпросът е как и на каква цена.

Ли Ти допринесе изследване.