Жилищният бум във вашия град може да се срине


Трите най-важни неща, когато става въпрос за стойността на вашия дом, все още са местоположение, местоположение и местоположение.

Американците, притеснени, че печалбите от пандемичния бум на недвижимите имоти ще бъдат намалени от скока на лихвените проценти, могат да се утешат от факта, че спадовете на цените на жилищата в цялата страна са много редки. В зависимост от това къде живеете обаче може да имате причина да се притеснявате. Регионалните сривове на цените на жилищата са по-чести явления от националните и често увреждат местните икономики. Тъй като цените са се повишили толкова много на толкова много места, много пазари на недвижими имоти може да са узрели за поражение.

Комбинацията от търсенето на жилища, предизвикано от пандемията, и свръхниските лихви по ипотечните кредити направи чудеса за цените на жилищата. Дори когато лихвите започнаха да се повишават тази година, цените продължиха да се покачват. Към юни националният индекс на цените на жилищата на S&P CoreLogic Case-Shiller, който измерва средните цени на жилищата в големите метрополни райони в цялата страна, беше с 45% по-висок от февруари 2020 г.

Икономистите отдавна казаха, че отдаването под наем и инвестирането на фондовия пазар е по-добра инвестиция от притежаването на къща и през 2022 г. това може да е особено вярно. Дион Рабуен от WSJ обяснява. Фотоилюстрация: Елизабет Смелов

Дори и без повишаването на лихвите по ипотечните кредити, увеличението на цените на жилищата ще се отрази на способността на хората да си позволят жилища. По-високите цени извличат повече потенциални купувачи. Измерване на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, базирано на лихвите по ипотечните кредити, средния семеен доход и средната продажна цена на съществуващите жилища, показва, че жилищата са били дори по-малко достъпни през юли, отколкото са били на върха на жилищния балон през 2006 г. По подобен начин конструирана мярка от Федералната резервна банка на Атлантавъз основа на данни за цените на жилищата на CoreLogic и допълнително включващи данъчни и застрахователни разходи в изчислението си, показва достъпността през юли по-ниска, отколкото през 2006 г. С

Фреди Мак

отчитайки, че средната лихва по 30-годишна фиксирана ипотека удари 6.29% тази седмица – спрямо средното ниво за юли от 5,54% и най-високото ниво от октомври 2008 г. – сега жилищата са още по-малко достъпни.

Напрежението в достъпността хвърли петна върху жилищния пазар. В сряда Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти съобщи, че сезонно коригираните продажби на съществуващи жилища падна за седми пореден месец през август и че некоригираната средна продажна цена на жилище е нараснала със 7,7% спрямо година по-рано, в сравнение с 9,5% през юли. Въпреки това значителен национален спад в цените на жилищата като този, който изпрати индекса на Case-Shiller надолу с 27% от пика му през юли 2006 г. до най-ниската му стойност през февруари 2012 г., може да не е в плановете.

Лесното финансиране за високорисковите кредитополучатели, което помогна за подхранването на този балон, не беше фактор за ралито на пандемията, а ипотечните деривативни продукти, които помогнаха за ускоряването на финансовата криза от 2008 г., вече не са преобладаващи. Освен това, докато инвестиционните купувачи са изиграли роля за повишаване на цените, спекулациите изглежда играят по-малка роля от повишеното търсене и слабото предлагане на жилища за продажба. Имаше само 1,3 милиона съществуващи жилища на пазара през август, което се сравнява с 3,8 милиона през август 2006 г.

И накрая, цените на жилищата са лепкави надолу: Освен ако обстоятелствата не го изискват, много собственици на жилища просто няма да се продава ако молбата им не бъде изпълнена. Инфлацията, разбира се, може да намали реалната стойност на дома, но според събрани данни от Робърт Шилър от Йейл (икономистът, носител на Нобелова награда, който заедно с покойния Карл Кейс конструира индексите на Кейс-Шилър), единственият път след Голямата депресия цените на жилищата в САЩ (некоригирани спрямо инфлацията) са паднали значително на национална основа беше през жилищен бюст.

Но регионалните спадове на цените на жилищата са по-редовна характеристика на икономиката. Например, цените на жилищата паднаха в щатите, произвеждащи петрол, включително Тексас и Оклахома, по време на срива на сондажите през 80-те години. Индексите на Федералната агенция за жилищно финансиране показват, че цените в района на Хюстън са спаднали с 23% от 1982 до 1988 г. Цените на жилищата в Калифорния спаднаха в началото на 90-те години, както и цените в Нова Англия след „Масачузетско чудо”, която помогна на губернатора Майкъл Дукакис да стане кандидат за президент на Демократическата партия през 1988 г., се провали.

Като се има предвид колко са се повишили цените на някои места и колко недостъпни са станали жилищата в резултат на това, възможността за кръг от регионални спадове не трябва да се отхвърля – особено след като повишенията на лихвените проценти на Федералния резерв продължават да тежат на икономиката. Желанието за повече жизнено пространство, породено от пандемията, ниските ставки и на някои места притокът на купувачи извън щата, които се преместиха в по-евтин или по-слънчев климат по време на ранните етапи на пандемията, доведе до спираловидно покачване на цените в някои градове. Данните на CoreLogic, използвани от Федералния резерв на Атланта, показват, че към юли тримесечната пълзяща средна стойност на средните цени на жилищата е нараснала с 62% спрямо февруари 2020 г. в района на Остин, Тексас, 66% във Финикс и 67% в Тампа, Флорида, например.

Способността на хората да купуват жилища в такива райони е силно ограничена. В района на Остин, например, където плъзгащата се средна стойност за цената на жилище със средна цена беше 497 623 долара през юли според използваната мярка, Фед на Атланта изчислява, че месечните плащания на лихви, застраховки и данъци ще достигнат 3385 долара – 49% от средния месечен доход на домакинството в района. Преди пандемията Федералният резерв на Атланта смяташе домовете в Остин за „достъпни“; сега те са по-малко достъпни от домовете в хронично скъпия район на Бостън.

Това не означава, че цените на жилищата в Остин – или Тампа, или Бойс, Айдахо или Нешвил, Тенеси, или някое от многото места, където цените на жилищата са се повишили от началото на пандемията – са обречени да паднат значително. Но има риск да го направят и това представлява риск и за техните икономики. Жилищният бум може да има странични ефекти: хората харчат повече за стоки за дома, например, докато търсенето на строителни работници и друга работна ръка, свързана с жилищата, нараства, повишавайки заплатите. При бюстовете тези ползи се разплитат.

На г-н Кейс изследване на бума на Бостън през 80-те години на миналия век помогна за стимулирането на интереса на г-н Шилър към жилищните балони. Когато Масачузетс изпадна в дълбока рецесия — нивото на безработица в него се повиши от 3,1% в края на 1987 г. до 9,1% в края на 1991 г. — г-н. Случай го обвърза с бума и краха на Бостънпишейки, че „много значително е увеличил икономическите късмети и нещастия на Британската общност и региона“.

Всички недвижими имоти са местни; рецесиите също могат да бъдат.

Пиши на Джъстин Лахарт на [email protected]

Авторско право ©2022 Dow Jones & Company, Inc. Всички права запазени. 87990cbe856818d5eddac44c7b1cdeb8